売買の諸費用チェックリスト
家や土地を買うときは、物件の代金のほかに「諸費用」がかかります。仲介手数料や税金、登記、住宅ローンに関わる費用などです。 物件の種類・価格・その年の制度によって変わるので、内訳を出してもらって、項目ごとに見ていきます。
諸費用の主な内訳
物件の代金とは別にかかることが多い項目を、ひとつずつ見ていきます。すべてが必ずかかるわけではなく、現金で買うかローンを組むか、新築か中古かなどによって、あるものとないものがあります。
仲介した会社に払う手数料で、宅地建物取引業法で上限が決まっています。売買価格が400万円を超える物件では、一方の依頼者から受け取れる上限は「売買価格×3％＋6万円（別途消費税）」です。正確には価格を段階に分けて計算し、200万円以下の部分は5％、200万円超400万円以下の部分は4％、400万円超の部分は3％を合計します（速算式はこれをまとめたものです）。2024年からは、契約の前に手数料の額を説明し、合意することが求められています。
売買契約書に貼る収入印紙の税金です。契約金額（売買価格）が大きいほど高くなります。一定の期間について軽減措置が設けられていることがあります。金額は契約金額によって変わります。
所有権を売主から買主へ移す登記（所有権移転登記）などにかかる税金です。固定資産税評価額をもとに計算します。住宅として使う場合の軽減措置が設けられていることがあります。
登記の手続きを司法書士に依頼する場合の報酬です。上の登録免許税とは別に、手続きの代行に対して払います。
不動産を取得したあとに、都道府県から課される税金です。固定資産税評価額をもとに計算します。住宅や住宅用の土地については、軽減措置が設けられていることがあります。
その年の固定資産税・都市計画税は元の所有者（売主）に課されています。引渡し日を境に日割りで計算し、買主が売主に精算するのが一般的です。税金そのものというより、売主との間で分担するお金です。
ローンを借りる場合、金融機関への事務手数料・保証料・団体信用生命保険料や、抵当権を設定する登記の登録免許税、金銭消費貸借契約書の印紙税などがかかります。借り方や金融機関によって内容が変わります。
建物にかける保険です。住宅ローンを借りるときに加入を求められることがあります。補償の範囲や期間によって金額が変わります。
税金の税率や軽減措置は、物件の種類やその年の制度によって変わります。具体的な金額は、国税庁・都道府県・登記を頼む司法書士などで、契約前に確認できます。
モデルケースで金額を見てみる
さきほどの総額の目安を、中古マンションの例で具体的に見てみます。金額の桁感をつかむためのもので、実際の額は物件や条件で変わります。
前提：中古マンションを3,000万円で購入し、住宅ローン3,000万円を利用（居住用）。 固定資産税評価額は売買価格の約6割（1,800万円）と仮定し、住宅用の軽減が使える場合の概算です。
| 項目 | 概算 | 何で決まるか |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約106万円 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税（法定の上限） |
| 印紙税（売買契約書） | 1万円 | 契約金額で決まる（軽減後の額） |
| 印紙税（ローン契約書） | 2万円 | 借入額で決まる（軽減なし） |
| 登録免許税（所有権移転） | 約13万円 | 評価額×税率（建物0.3％・土地1.5％） |
| 登録免許税（抵当権設定） | 3万円 | 借入額×0.1％ |
| 不動産取得税 | 0〜数万円 | 評価額×3％。住宅の控除で0になることも |
| 司法書士報酬 | 10〜15万円 | 頼む登記の内容による（目安） |
| 火災保険料 | 5〜15万円 | 補償内容・期間による（目安） |
| 住宅ローンの手数料・保証料 | 数万〜66万円 | 借入額と手数料の方式でいちばん変わる |
| 合計の目安 | 約150〜230万円 | 物件価格のおよそ5〜8％。ローンの手数料方式で幅が出ます |
2026年7月時点の税率・軽減措置で計算しています。軽減の多くは2027年3月末まで（土地の所有権移転登記のみ2029年3月末まで）で、以降は延長がなければ本則の税率に戻ります。 実際の額は、評価額・築年数・ローンの手数料方式・各社の見積りで変わります。正確な額は、固定資産税の課税明細書、国税庁・都道府県、司法書士・金融機関で確認できます。
仲介手数料の上限の計算や、手付金の扱いについては、仲介手数料とは・手付金とはでも整理しています。
見積り（資金計画）を受け取ったら確認すること
諸費用を含めた資金計画は、申込みや契約の前にもらえます。物件代金だけで考えず、諸費用まで含めた総額で、次のようなことを確認できます。
それぞれの項目が何のお金か。仲介手数料が上限の範囲内か、税金・登記・ローン関連の費用がそれぞれ何に対するものかを聞けます。
総額が目安に収まっているか。諸費用の合計を、上に示した総額の目安と見比べます。目安から大きく外れているときは、何にいくらかかっているかを、内訳で確認できます。
いつ払うお金か。契約時に払うもの、引渡し時に払うもの、取得後にあとから課される税金（不動産取得税など）を分けて把握しておくと、資金の準備がしやすくなります。
ローンに含められる費用か。諸費用の一部をローンに含められるかどうかで、用意する現金が変わります。金融機関や商品によって扱いが異なるので、確認できます。
契約前に確認すること（チェックリスト）
- 物件代金だけでなく、諸費用を含めた総額で資金計画を出してもらった
- 諸費用の総額を目安（新築3〜6％・中古6〜9％）と見比べ、大きく外れていないかを確認した
- 仲介手数料が上限（売買価格400万円超なら売買価格×3％＋6万円＋消費税）の範囲内かを確認した
- 印紙税・登録免許税・不動産取得税の目安を、国税庁や都道府県で確認した
- 固定資産税・都市計画税の精算（引渡し日での日割り）の扱いを確認した
- 住宅ローンの事務手数料・保証料・保険などの費用を確認した
- いつ・何に払うお金かを、契約時／引渡し時／取得後で分けて把握した
仲介してもらう会社の公開情報も確認しておく
費用の出し方や資金計画の丁寧さは、仲介してもらう会社によって差が出ます。依頼する前に、その会社の公開情報を確認してから決めます。 免許の状態・行政処分歴・商号や所在地の変更履歴は、このサイトの検索で確認できます。
- トップの検索窓に、会社名・屋号・免許番号のいずれかを入れて検索します。
- 出てきた会社のページで、免許番号の形（知事／大臣）とカッコ内の更新回数、免許の状態を見ます。カッコ内の数字が大きいほど営業年数が長い目安になり、免許が失効や取消になっていなければ、今も営業している会社だと確認できます。
- 「行政処分」の欄で、処分の記録があるかを確認します。記録があれば、指示・業務停止・免許取消のどれにあたるか、いつのことかを見て、公表元のリンクで内容を確かめます。処分歴は、公開された事実として判断材料に加えられます。
- 「商号・所在地の変更履歴」で、名前や所在地が変わっていないかを見ます。変わっていれば、以前の名前や免許番号でも検索して、同じ会社の履歴がつながるかを確かめます。変更そのものは、事業をしていれば起こる普通のことです。
免許の状態・行政処分歴・商号や所在地の変更履歴などの公開情報を、会社ごとにまとめて確認できます。
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