仲介手数料とは
不動産の売買や賃貸を仲介してもらうと、契約が成立したときに「仲介手数料（媒介報酬）」を支払います。金額には法律で上限が決められていますが、上限がそのまま請求されることも多く、計算方法や内訳を知らないと妥当かどうか判断しにくい費用です。仕組みと、契約前に確認できることを整理します。
仲介手数料とは
仲介手数料は、不動産会社が売買や賃貸の仲介（媒介）を行い、契約が成立したときに、依頼者から受け取る報酬です。物件の紹介、案内、条件交渉、契約手続きなどに対する費用にあたります。
宅地建物取引業法では、不動産会社が受け取れる仲介手数料の額について、国土交通大臣が定める上限が決められています（同法46条）。会社はこの上限を超えて報酬を受け取ってはならず、超えて受け取った場合は罰則の対象になります。事務所には、この報酬額の基準を掲示することが義務づけられています。
ここで大切なのは、定められているのが「上限」であって「定価」ではない点です。上限の範囲内であれば、値引きや無料も法律上は問題ありません。「上限額がそのまま必ず支払う金額」とは限らないため、金額は契約前に確認できます。
売買の上限額（計算方法）
売買の仲介手数料の上限は、売買代金（税抜）を金額帯で区切って計算します。200万円以下の部分は5％、200万円を超え400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％（いずれも本体の率で、これに消費税が加わります）。
売買代金が400万円を超える場合は、区切って計算する代わりに「売買代金（税抜）×3％＋6万円」に消費税を加えた速算式で同じ金額が求められます。たとえば1,000万円の物件なら、(1,000万円×3％＋6万円)×1.1＝39万6,000円が上限です。なお、この速算式が使えるのは売買代金が400万円を超える場合だけで、それ以下の物件では金額帯ごとの計算になります。
2024年7月からは、800万円以下の物件（低廉な空き家等）について、媒介に要する費用を勘案して、依頼者から最大33万円（税込）まで受け取れる特例が設けられました。手間に対して通常の上限額では費用が見合いにくい空き家等の取引を対象にした仕組みで、通常の計算による上限を上回ることがあります。
賃貸の上限額
賃貸の仲介手数料は、貸主と借主の双方から受け取る合計額が、家賃の1ヶ月分に消費税を加えた額（1.1ヶ月分）までと決められています。
さらに、居住用の建物の賃貸では、依頼を受けるときに依頼者の承諾を得ている場合を除き、借主・貸主それぞれから受け取れるのは家賃の0.5ヶ月分（消費税を加えて0.55ヶ月分）までが原則です。つまり、借主に1ヶ月分を請求するには、事前の承諾が前提になります。
礼金は貸主と借主の間でやり取りされるお金で、仲介手数料とは別のものです。また、鍵交換費や消毒費、書類作成費などは、法令で必ず必要とされる費用ではないことがあります。仲介手数料の上限とは別に上乗せされている費用がないか、内訳を確認できます。
確認する方法
まず、提示された仲介手数料が売買・賃貸それぞれの上限の範囲内かを確認します。売買なら売買代金から、賃貸なら家賃から、上限額を自分で計算して照らし合わせます。
賃貸で借主に家賃の1ヶ月分が請求されている場合は、0.5ヶ月分を超える部分について事前に承諾を求められたかを確認します。
あわせて、手数料以外に請求されている費用（鍵交換費・消毒費・書類代・広告料など）の内訳と、それぞれが必須の費用かを確認します。納得しにくい項目があれば、根拠を書面で示してもらうよう求めることができます。
業者に聞く質問
そのまま業者に渡せる質問です。回答を書面でもらうと、後から確認できます。
この仲介手数料は、法律上の上限額ですか？計算の根拠を教えてください。
上限の範囲内か、上限がそのまま請求されていないかを確認するため
（賃貸で）借主の手数料が家賃の1ヶ月分の場合、0.5ヶ月分を超える分について承諾を求められていますか？
居住用賃貸の原則（一方0.5ヶ月分＋税）を超えていないか確認するため
仲介手数料とは別に請求されている費用（鍵交換費・消毒費・書類代など）はどれですか？必須の費用ですか？
任意の費用が手数料に上乗せされていないか確認するため
仲介手数料の金額、消費税、支払時期を書面で教えてください。
口頭でなく記録に残る形で確認するため
（売買で両手仲介の場合）売主・買主それぞれにいくら請求していますか？
それぞれの上限の範囲内かを確認するため