囲い込みとは

囲い込みとは何か

不動産を売るとき、売主は不動産会社と媒介契約を結び、買主探しを依頼します。特に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では、依頼を受けた不動産会社は物件情報をレインズに登録する義務があります。レインズは、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報交換システムです。

囲い込みとは、レインズに登録しているにもかかわらず、他社から「この物件を買主に紹介したい」と問い合わせがあった際に、「商談中です」「紹介できません」などと答え、実際には売主へ取り次がないような状態を指します。売主から見ると、本来出会えたかもしれない買主候補との接点が狭まり、売却価格や売却期間に影響することがあります。

ただし、問い合わせが少ない、内見が入らない、売却に時間がかかる、というだけで囲い込みと断定はできません。価格設定、物件状態、立地、広告内容、市況などもあわせて確認する必要があります。

なぜ起きるのか

不動産会社の仲介手数料は、売主側と買主側の双方から受け取れる場合があります。売主と買主の両方を同じ会社が担当する取引は「両手仲介」と呼ばれます。

両手仲介そのものが直ちに違法というわけではありません。しかし、両手仲介を狙って、他社が見つけた買主を売主に紹介しない運用になっていると、売主の利益を損なう可能性があります。売主にとって大事なのは、「どの会社が買主を見つけたか」ではなく、「よりよい条件の買主候補にきちんと接触できているか」です。

確認する方法

まず、媒介契約の種類を確認します。専属専任媒介契約では媒介契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介契約では7日以内にレインズ登録義務があります（不動産会社の休業日やレインズ休止日は除かれます）。一般媒介契約では登録義務はありませんが、登録される場合もあります。

次に、レインズの「登録証明書」を受け取っているか確認します。登録証明書は、物件がレインズに登録されたことを示す書面です。専属専任・専任媒介では、不動産会社から売主へ交付されます。

登録証明書には、売却依頼主向けのID・パスワードや確認用URL・二次元コードが記載されています。これを使うと、売主は専用画面でレインズの登録内容や取引状況を確認できます。取引状況には「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などがあります。

ただし、この画面だけで他社からの問い合わせ対応をすべて確認できるわけではありません。業務報告の内容、問い合わせ件数、内見件数、他社経由の紹介実績などをあわせて確認することが大切です。