重要事項説明とは

不動産の売買や賃貸では、契約を結ぶ前に「重要事項説明（重説）」を受けます。物件や契約条件について判断に必要な情報をまとめて説明する手続きですが、当日に初めて長い書面を渡されて、読みきれないまま進んでしまうこともあります。誰が・いつ・何を説明するのか、契約前に確認できることを整理します。

重要事項説明は、宅地建物取引業法35条に基づき、不動産会社が契約の相手方に対して、契約が成立するまでの間に行う説明です。物件の権利関係や法令上の制限、お金に関する条件など、契約するかどうかの判断に関わる事項を、書面を交付して説明します。

説明をするのは、宅地建物取引士（宅建士）です。営業担当者ではなく、資格を持つ宅建士が行うことが法律で定められています。説明のときには、宅建士は相手方に宅地建物取引士証を提示しなければならず、交付する書面には宅建士の記名が必要です。

重要事項説明は「契約の前」に行うものです。説明を受けて内容を理解し、納得したうえで契約に進む、という順番が前提になっています。

何が説明されるか

重要事項説明書には、主に次のような事項が記載されます。物件の種類（売買か賃貸か、土地か建物か、マンションか）によって、記載される事項は変わります。たとえば私道の負担に関する説明は、建物の賃貸借では原則として対象外です。

重要事項説明書（35条書面）と、契約書（37条書面）は別の書面です。

重要事項説明書は契約が成立するまでの間に交付し、宅建士が口頭で説明します。判断材料を契約前に提供することが目的です。一方、契約書は契約が成立した後に遅滞なく交付するもので、合意した内容を確定し記録することが目的です。契約書には宅建士の記名が必要ですが、口頭での説明義務はありません。

順番としては、重要事項説明（契約前）→ 契約 → 契約書の交付（契約後）となります。重要事項説明を受けないまま、または内容を理解しないまま契約書に署名・押印してしまわないよう、説明の段階で確認しておくことが大切です。

重要事項説明は、対面だけでなく、パソコンやスマートフォンの画面を通じて行う「IT重説」も認められています。賃貸取引では2017年10月から、売買取引では2021年3月から本格的に運用されています。IT重説でも、宅建士が画面上で宅地建物取引士証を提示し、相手方が確認できる状態にすることが必要です。

また、2022年5月からは、相手方の承諾を得たうえで、重要事項説明書や契約書を紙ではなく電子データで交付することもできるようになりました。電子で受け取る場合は、承諾の手続きがあること、後から見返せる形で保存できることを確認しておきます。

重要事項説明は、できれば契約日とは別の日に、または契約前に写しを受け取って、落ち着いて読める状態にしてもらうよう依頼できます。当日に初めて渡されると、その場で内容を理解するのは難しいためです。

説明を受けるときは、説明するのが宅建士かどうか、宅地建物取引士証の提示があるかを確認します。

内容では、代金・家賃以外に授受される金銭、契約解除の条件、ローン特約、手付金の保全措置など、お金と契約解除に関わる部分を特に確認します。わからない用語や条件は、その場で質問し、必要なら書面で補足してもらいます。

そのまま業者に渡せる質問です。回答を書面でもらうと、後から確認できます。

重要事項説明書を、契約日より前に写しで読ませてもらえますか？

当日に初見で契約しないよう、事前に内容を確認するため

説明してくれるのは宅地建物取引士ですか？宅地建物取引士証を提示してもらえますか？

資格を持つ宅建士による説明かを確認するため

代金・家賃以外に授受される金銭（手付金・敷金など）の額と目的を教えてください。

契約後に判明しがちな金銭のやり取りを事前に把握するため

ローンが成立しなかった場合、契約と支払ったお金はどうなりますか？（ローン特約）

住宅ローンが通らなかったときの契約解除と返金の扱いを確認するため

契約を解除する場合の条件と、損害賠償額の予定・違約金を教えてください。

解約時の条件を契約前に確認するため

会社の名前や免許番号で検索すると、免許の状態・行政処分歴・商号や所在地の変更履歴などの公開情報を確認できます。