事故物件・告知事項とは

告知事項・心理的瑕疵とは

告知事項とは、物件を借りたり買ったりするかどうかの判断に影響する事柄のうち、不動産会社が相手方に伝えるべき情報のことです。過去に物件で人の死があった場合など、住み心地に関わる事情は「心理的瑕疵」と呼ばれることがあります。

過去に人の死があった物件は、一般に「事故物件」と呼ばれますが、法律にこの言葉の定義があるわけではありません。どのような死で、どこまで伝える必要があるかは、ケースによって変わります。

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。これは、過去に人の死があった居住用不動産の取引で、不動産会社がどう対応すべきかについて、裁判例や実務をふまえた一般的な考え方を示したものです。

告げなくてよい死・告げるべき死

ガイドラインでは、老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の死（自宅の階段からの転落、入浴中の事故、食事中の誤嚥など）は、原則として告げなくてよいとされています。自宅で亡くなる原因として一般的であることなどが理由です。

一方、他殺や自死、火災による死など、これら以外の死は、判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合に告げる必要があるとされています。また、自然死や不慮の死であっても、長期間放置されて特殊清掃（消臭・消毒や清掃）や大規模なリフォームが行われた場合は、告げるかどうかの検討対象になります。

告げる場合の内容は、事案が発生した時期（特殊清掃などが行われた場合は発覚した時期）、場所、死因、特殊清掃などが行われた旨です。亡くなった方の氏名・年齢・家族構成や、具体的な亡くなり方などは、告げる必要がないとされています。

賃貸の「概ね3年」と売買の扱い

賃貸の場合、告げるべき死が発生した、または特殊清掃などを伴う死が発覚してから「概ね3年間」を経過した後は、原則として借主に告げなくてよいとされています。起算点は亡くなった時点ではなく、発生または発覚の時点です。「概ね」とあるとおり、日数で厳密に区切るものではありません。

ただし、事件性や周知性、社会に与えた影響が特に大きい事案は、3年を過ぎても告げる必要があるとされています。3年という期間は、どんな場合でも一律に当てはまる線引きではありません。

売買については、賃貸のような「概ね3年」といった経過期間は設けられていません。「何年経てば伝えなくてよい」という機械的な基準はなく、事案ごとに判断されます。「3年経てば事故物件でなくなる」という説明は、売買では当てはまりません。

問われた場合・民事上の責任との関係

経過した期間や死因にかかわらず、買主・借主から事案の有無について質問された場合や、社会的影響の大きさから知っておくべき特段の事情があると不動産会社が認識した場合は、調査で判明した点を告げる必要があるとされています。つまり、3年を過ぎていても、自然死であっても、直接尋ねられたら答えることが前提です。

なお、このガイドラインは、不動産会社の告知に関する一般的な指針です。ガイドラインに沿って対応したからといって、当事者間の民事上の責任（契約内容に合わない場合の損害賠償や契約解除など）を当然に免れるわけではありません。心理的瑕疵をめぐる損害賠償や解除は、民法の契約不適合責任などに基づき、個別に判断されます。

確認する方法

気になる場合は、契約前に、過去の事案の有無を書面で確認するよう依頼できます。口頭で「特にありません」と言われた場合でも、書面に残してもらうと後から確認できます。

賃貸で「3年を過ぎているので説明義務はない」と言われた場合でも、事案の有無そのものを質問することはできます。問われた場合には経過期間にかかわらず告げる必要があるとされているためです。

売買では経過期間の基準がないため、過去の事案について確認し、判明している事実を書面で示してもらうよう求めます。