重要事項説明書の見方
重要事項説明は、契約の前に、宅地建物取引士が書面で行う法律上の説明です（宅地建物取引業法35条）。 説明は業者が進めますが、これは契約を結ぶ前の手続きです。あなたには、読んで確かめる時間と、質問して納得する権利があります。 量が多く難しく感じても、見るべき勘どころは決まっています。とくに「お金が戻る条件」と「将来を縛る制限」を、契約する前に確認します。
- いつ・誰が：契約が成立する前に、宅地建物取引士が書面で説明する（取引士証の提示も義務）
- 先に読む：お金が戻る条件（手付金の保全・住宅ローン特約）
- 次に読む：将来を縛る制限（再建築の可否・用途の制限、賃貸なら禁止事項・更新条件）
- 分からなければ質問する：重要事項説明は質問のための時間。納得できないまま署名しない
重要事項説明とは
宅地建物取引業法35条にもとづき、宅建業者は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士に、決められた事項を書面で説明させなければなりません。 説明できるのは宅地建物取引士だけで、業者の従業員なら誰でもよいわけではありません。
宅地建物取引士は、説明のときに取引士証を提示する義務があります（こちらから求めなくても提示されます）。 説明を受ける相手は、物件を買う人・借りる人です。契約を結んだ後ではなく、結ぶ前に説明を受けるのが決まりです。
記載される主な事項
重要事項説明書に載る主な事項は次のようなものです。物件が売買か賃貸か、土地か建物か、中古かどうかで、該当する項目は変わります。
- 登記された権利の種類・内容（誰の名義か、抵当権などが付いていないか）
- 都市計画法・建築基準法などの法令にもとづく制限
- 私道の負担に関すること（建物の賃貸では対象外）
- 飲用水・電気・ガス・排水など設備の整備状況
- 未完成の物件なら、完成時の形状・構造
- マンションなら、管理・修繕積立金や規約に関すること
- 代金・家賃以外に授受される金銭（手付金・敷金など）
- 契約の解除、損害賠償額の予定・違約金に関すること
- 手付金等の保全措置、支払金・預り金の保全措置
- 住宅ローンのあっせんと、ローンが成立しなかったときの措置
- 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の履行のための措置
- 中古の建物なら、建物状況調査（インスペクション）の実施の有無・結果の概要
中古の建物では、建物状況調査の結果も説明の対象になります。調査の見方はホームインスペクションの基礎で整理しています。
買う側が特に見る所
すべてを同じ重さで見る必要はありません。後からのトラブルに直結しやすいのは、次の項目です。
用途地域・建ぺい率・容積率、再建築ができるかどうかなど。とくに「再建築不可」は、資産価値や建て替え・住み替えに直結します。
敷地が接する道路の種類、私道の持分や掘削の承諾など。建て替えや配管工事に関わります。
売主の業者が倒産などをした場合に、払ったお金が戻る仕組みがあるか。払う前に確認します。
どういう場合に契約を解除でき、そのとき誰がいくら払うことになるか。
住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、契約を白紙に戻して払ったお金が返ってくるか。金額・期限・条件を確認します。
借りる側が特に見る所
賃貸では、私道負担や保全措置などは原則対象外です。代わりに、住み始めてから退去までに関わる次の項目を見ます。
契約の期間、更新の有無と条件。期間で終わる「定期借家」かどうか。
ペット・楽器・転貸など、してはいけないこと。
退去のときに敷金がどう精算されるか、原状回復の負担の範囲。
途中解約の条件や、違約金の有無。
賃貸の初期費用の内訳は賃貸の初期費用チェックリストでも整理しています。
紙の押印がなくても、電子でもよい
2022年5月から、重要事項説明書への宅地建物取引士の押印は不要になりました。また、相手方の承諾があれば、書面を電子メールなどの電子的な方法で受け取れます。 電子で受け取るときは、あらかじめ方法の種類やファイル形式が示され、書面に出力できること・改変されていないか確認できることが求められます。
説明そのものも、パソコンやスマホの画面越しに受けられます（IT重説）。この場合、重要事項説明書はあらかじめ送られてくるので、 当日までに目を通し、質問をメモしておけます。画面越しでも、取引士証を提示してもらい、説明する人が宅地建物取引士本人であることを確認できます。
業者のペースに流されないために
重要事項説明は、業者が主導して進めやすい場面です。だからこそ、契約前のこの段階で、あなたが確認する主導権を保つ手立てを知っておくと役に立ちます。 どれも、買う人・借りる人の側からできることです。
- 重説と契約を同じ日に一気に進めない。重要事項説明は契約の前の手続きです。その場ですぐ署名する必要はなく、読む時間・考える時間を確保してかまいません。急かされても、いったん持ち帰れます。
- 書面を事前に送ってもらう。当日その場で初めて渡されると、読み切れません。「事前に送ってほしい」と求められます（IT重説では事前送付が制度上の要件です）。届いたら、当日までに読んで質問をメモしておきます。
- 口頭の約束は、書面に残してもらう。「大丈夫です」「あとで対応します」といった口頭の説明は、特約として書面に書いてもらいます。書面にない約束は、後から確認できません。
- 資格と手続きを確認する。説明するのが宅地建物取引士か（取引士証の提示は義務）、契約の前に説明されているか。ここが崩れていれば、その場で指摘できます。
- 分からないまま進めない。質問は権利です。それでも納得できないときは、契約を担当する業者とは別の第三者（宅建士など）に、重要事項説明書や契約書を見てもらう選択もあります。
契約前に確認すること（チェックリスト）
- 契約が成立する前に、宅地建物取引士本人から、書面で説明を受けた（取引士証の提示も受けた）
- お金が戻る条件（手付金等の保全・住宅ローン特約の白紙解除）を確認した
- 将来を縛る制限（再建築の可否・用途の制限、賃貸なら禁止事項・更新条件）を確認した
- 契約の解除・違約金の条件を確認した
- 分からない用語・数字はその場で質問し、納得したうえで署名した
- 電子・IT重説の場合、事前に送られた書面に目を通し、質問を準備した
説明する会社の公開情報も確認しておく
重要事項説明を行うのは、仲介または売主の宅建業者です。契約に進む前に、その会社の公開情報を確認してから決めます。 免許の状態・行政処分歴・商号や所在地の変更履歴は、このサイトの検索で確認できます。
トップの検索窓に会社名・免許番号を入れると、免許の状態や行政処分歴などの公開情報を確認できます。
契約の前に、第三者の目を入れる
チェックリストを通しても、判断に迷う点は残る。契約書の条項、建物の状態、資金計画。 取引の相手方とは別の、専門にしている人に一度見てもらう手もある。
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出典：宅地建物取引業法35条（e-Gov法令検索）、国土交通省「不動産取引時の書面の電子化」「ITを活用した重要事項説明」。いずれも2026年7月時点で確認。 制度は改正されることがあります。実際の契約では、交付された重要事項説明書と宅地建物取引士の説明にもとづいて確認してください。この記事は法律上の助言ではありません。