ホームインスペクション（住宅診断）の基礎

中古住宅を買うとき、建物の状態を専門家に調べてもらうのがホームインスペクション（建物状況調査）です。 大事なのは、これが「合格・不合格を決める検査」ではなく、建物の今の状態を把握するための調査だということ、 そして契約の前に受けてこそ判断や交渉に使えるということです。

何を調べるのか

建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、決められた基準に沿って行う調査です。 調べるのは主に次の2つの範囲です。

調査は、目視・計測・機器を使った非破壊の方法が中心です。壁や床をはがして中まで調べるものではなく、 点検口などから見える範囲が対象になります。各部分について、劣化やひび割れといった「劣化事象」があるかどうかを確認します。

「義務」の範囲を正しく知る

2018年から、中古住宅の取引でインスペクションに関わる決まりができました。ただし、 「中古を買うなら必ず調査を受けなければならない」という意味ではありません。宅地建物取引業者に課された義務は次の範囲です。

つまり、業者に義務があるのは「調査業者をあっせんできるかを示すこと」と「もし調査が実施されていれば、その結果を説明すること」です。 調査を受けるかどうかは、売主・買主が自分で判断します。買主の側から受けることもでき、その場合は売主の同意が必要です。

なお、重要事項説明の対象になるのは、調査から一定期間内のものです。戸建てなどは調査から1年、 鉄筋コンクリート造などの共同住宅は2年（2024年4月から1年より延長）を過ぎていないものが対象です。

合否ではなく「現況の把握」

インスペクションは、住宅に合格・不合格をつけるものでも、品質のお墨付きを与えるものでもありません。 建物の今の状態を確認し、劣化やひび割れがどこにあるかを知るための調査です。

調査を「交渉」に使う

インスペクションは、ただ受けて終わりにするものではありません。買う側が主導権を持って、価格や条件の交渉に使える道具です。 ここが、契約後では手に入らない、契約前だからできることです。

1. 1買う前に、調査を受けさせてほしいと申し出る。中古の購入を申し込む段階で「契約の前にインスペクションを受けたい」と伝えます。実施には売主の同意が必要なので、早めに条件として持ち出します。
2. 2結果を3つの交渉材料にする。指摘が出たら、①売主に補修を求める ②補修にかかる分の値引きを求める ③その状態を承知したうえで、提示価格が見合うかを判断する——のいずれかを、根拠のある数字として交渉に使えます。
3. 3解除・減額の条件を契約に入れられないか相談する。重大な欠陥が見つかった場合に契約を解除できる、または減額できる、といった条件を契約に加えられないか、契約前に相談します。
4. 4調査を断られたら、その理由を確認する。売主や仲介が調査そのものを渋る場合、なぜかを聞けます。隠したい不具合があるのか、手間や時間の問題なのか。「断られた」という事実も、判断材料の一つになります。

大切なのは、これらをすべて契約を結ぶ前に持ち出すことです。 契約後では、解除も減額も交渉が難しくなります。調査を「受けるかどうか」だけでなく「いつ・どう使うか」まで決めておくと、買う側の立場から動けます。

費用と受けるタイミング

費用は建物の規模や実施者によって変わり、公的に決まった金額はありません。国土交通省の資料では、目安として次のように示されています。

受けるなら、契約の前がポイントです。 調査の結果は重要事項説明の段階で扱われる建付けで、契約前に建物の状態を知ってこそ、価格交渉や購入の判断に反映できます。 契約を結んだ後では、結果を判断に活かしにくくなります。

瑕疵保険との関係

建物状況調査とは別に、「既存住宅売買瑕疵保険」という、引渡し後に見つかった不具合に備える保険があります。 この保険に入るには、登録された事業者による検査を受け、基準に適合する必要があります。 調査を行う技術者がこの検査事業者を兼ねている場合、建物状況調査と保険のための検査を合わせて受けられることがあります。 ただし、両者は別のもので、調査を受ければ自動的に保険に入れるわけではありません。

誰が行うか（中立性の見方）

調査を行うのは、建築士で、国の登録を受けた講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」です。報酬を得て行う場合は、建築士事務所の登録も必要です。

調査は売主・買主のどちらの依頼でも実施できます。制度として「売主専属」「買主専属」という区分はありません。 そのため、誰が費用を出し、誰の依頼で行うかによって、独立した目で見てもらえているかの受け取り方が変わることがあります。 買う側として独立した確認をしたいときは、自分の側で依頼するという選択もあります。

中古住宅を買うときの費用の全体像は売買の諸費用チェックリスト、契約前の確認全体は売買で買う前のチェックリストでも整理しています。

物件を仲介する会社の公開情報も確認しておく

インスペクション業者の紹介も、物件を仲介する会社を通して受けることがあります。依頼する前に、その会社の公開情報を確認してから決めます。 免許の状態・行政処分歴・商号や所在地の変更履歴は、このサイトの検索で確認できます。