サブリースとは

サブリースの仕組み

サブリースは、オーナーが所有する物件を不動産会社などのサブリース会社が一括して借り上げ、その会社が入居者へ転貸する仕組みです。オーナーは入居者と直接契約するのではなく、サブリース会社から賃料を受け取ります。

入居者の有無にかかわらず、オーナーに一定の賃料が支払われることが多いため、「家賃保証」と呼ばれることがあります。ただし、ここでいう家賃保証は、当初の金額が将来ずっと固定されるという意味ではありません。

空室対応や入居者管理の負担が軽くなる一方で、オーナーが受け取る賃料は、入居者が実際に支払う家賃より低く設定されるのが一般的です。サブリース会社は、その差額などをもとに管理・運営を行います。

確認したい点

多くのサブリース契約には、一定期間ごとに保証家賃を見直す条項があります。当初提示された家賃がそのまま続くとは限らないため、見直しの時期、条件、減額される可能性、見直し後に合意できない場合の扱いを確認します。

また、借地借家法では借主が保護される面があります。サブリース契約では、サブリース会社がオーナーから物件を借りる「借主」になるため、オーナー側から契約を終了させたい場合に、簡単に解約できないことがあります。

一方で、契約書にはサブリース会社側からの解約条項や、保証家賃の改定条項が入っていることがあります。オーナー側・会社側のどちらが、どの条件で、いつ解約や変更を申し出られるのかを確認しておく必要があります。

2020年に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」では、サブリース業者や勧誘者に対して、誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約締結前の重要事項説明などが定められています。「家賃保証」「空室リスクなし」といった説明を受けた場合でも、契約前に重要事項説明書で条件を確認することが大切です。

確認する方法

契約書で、保証家賃の金額、見直し時期、見直し方法、減額の条件を確認します。特に「○年固定」と見える説明でも、その後の改定条項がどうなっているかを見ます。

オーナー側・サブリース会社側それぞれの解約条件も確認します。解約予告期間、違約金、正当事由の要否、契約終了後の入居者との関係がどうなるかを確認します。

契約前には、重要事項説明書を受け取り、保証家賃、契約期間、家賃改定、解約条件、維持修繕費の負担、原状回復費用、免責期間などを確認します。説明を受けた内容と契約書の条文が一致しているかも確認します。