原状回復とは
賃貸で退去するとき、敷金の返還や修繕費の負担をめぐってやり取りが生じやすいのが「原状回復」です。どこまでが入居者負担で、どこからが貸主負担なのか。考え方の基本と、契約前・入居時に確認できることを整理します。
原状回復とは
原状回復とは、賃貸物件を退去するときに、借主が負担して回復すべき範囲のことです。ただし、「入居時とまったく同じ状態に戻す」という意味ではありません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を、借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使い方によって生じた損耗・毀損を復旧すること、と整理しています。普通に住んでいて生じる経年変化や通常損耗の修繕費用は、基本的に貸主側の負担と考えられています。
2020年4月施行の改正民法でも、通常の使用や収益によって生じた損耗、経年変化は、借主の原状回復義務に含まれないことが明記されました。
負担が分かれやすい例
日照による壁紙の変色、家具を置いたことによる床やカーペットの設置跡、冷蔵庫裏の電気焼けなどは、通常の生活で生じるものとして、貸主負担とされることがあります。
一方で、たばこのヤニやにおい、ペットによる傷や汚れ、飲みこぼしを放置してできたシミ、掃除や換気を怠ったことで広がったカビなどは、借主負担とされることがあります。
ただし、借主負担となる場合でも、常に新品交換費用の全額を負担するとは限りません。国土交通省ガイドラインでは、設備や内装の経過年数、損傷部分の範囲、補修に必要な最小単位などを考慮する考え方が示されています。
- 経年劣化
- 通常損耗
- 普通に住んでいて生じる変化
- 故意・過失による傷や汚れ
- 通常の使用を超える使い方
- 手入れ不足で広がった損耗
※ 借主負担の場合でも、経過年数や補修範囲が考慮されることがあります。特約や個別の事情により異なる場合があります。
特約がある場合
契約書に「退去時のクリーニング費は借主負担」「エアコン洗浄費は借主負担」といった特約が入っていることがあります。
特約があるからといって、すべてが当然に有効になるわけではありません。一方で、特約があるだけで直ちに無効になるわけでもありません。重要なのは、契約時に内容が具体的に示されているか、借主が負担する範囲や金額を理解できるか、通常損耗や経年変化まで一方的に負担させる内容になっていないかです。
契約前に、特約の有無、金額、対象範囲、退去時に追加で請求される可能性がある費用を確認しておきます。
確認する方法
契約前に、原状回復の負担区分が国土交通省ガイドラインに沿っているかを確認します。契約書や重要事項説明書に、退去時費用、クリーニング費、鍵交換費、エアコン洗浄費などがどう書かれているかを見ます。
入居時には、部屋の状態を写真や動画で記録しておきます。壁紙の傷、床のへこみ、水回りの汚れ、建具の不具合など、既にある傷や汚れは、入居直後に管理会社へ共有しておくと退去時の判断材料になります。
退去時に請求を受けた場合は、見積書の内訳を確認します。どの箇所の、どの損耗について、どの範囲を補修するのかを確認し、通常損耗や経年変化まで含まれていないかを見ます。
業者に聞く質問
そのまま業者に渡せる質問です。回答を書面でもらうと、後から確認できます。
退去時の原状回復の負担区分は、国土交通省ガイドラインに沿っていますか？書面で確認できますか？
退去時の負担範囲を契約前に確認するため
クリーニング費などの特約はありますか？金額と対象範囲を教えてください。
契約後に判明しがちな費用を先に把握するため
通常損耗や経年劣化についても借主負担になる項目はありますか？
ガイドラインと異なる負担が契約に含まれていないか確認するため
退去時に修繕費が発生する場合、見積書の内訳を出してもらえますか？
請求内容が妥当か確認できるようにするため
入居時の傷や汚れは、写真で共有すれば記録として残してもらえますか？
退去時に既存の損耗と区別できるようにするため